전세·월세 계약 만료 시 도배 오염과 찢김, 세입자가 배상해야 할까? 집주인과 분쟁 후기 포함

전·월세 계약이 끝나면 집을 원래 상태로 돌려놓고 집주인에게 넘겨야 합니다. 하지만 도배지(벽지)가 오염되거나 찢어진 경우, 이를 세입자가 배상해야 할까요? 많은 분들이 헷갈려하는 부분이라 오늘 이 내용을 자세히 살펴보겠습니다. 

목차

• 세입자는 원상복구 의무가 있다?
  • ✅ 정상적인 생활로 인한 마모는 세입자 책임이 아님!
  • ❌ 부주의로 인한 훼손은 세입자 부담!
• 세입자가 배상해야 하는 경우 vs. 하지 않아도 되는 경우
• 원상복구 비용, 얼마나 나올까?
• 29평 아파트 전세 계약만료 도배 복구 비용 후기
• ✅ 마무리: 세입자가 꼭 알아야 할 팁!

세입자는 원상복구 의무가 있다?

대한민국 「민법」 제615조에 따르면, 세입자는 임대차 계약이 끝날 때 임차한 부동산을 원상태로 반환해야 합니다. 하지만 여기서 중요한 것은 ‘정상적인 생활 범위’에서 발생한 마모나 손상이 포함되는지 여부입니다.

✅ 정상적인 생활로 인한 마모는 세입자 책임이 아님!

국토교통부의 ‘임대차 표준계약서’에 따르면, 정상적인 거주 중 발생한 벽지의 변색이나 마모, 약간의 오염은 세입자가 책임질 필요가 없습니다. 즉, 햇빛에 의해 변색된 벽지, 시간이 지나 자연스럽게 생긴 벽지의 색 바램 등은 세입자의 배상 책임이 없습니다.

❌ 부주의로 인한 훼손은 세입자 부담!

반면, 세입자의 과실로 벽지가 찢어지거나 심하게 훼손된 경우에는 원상복구 의무가 발생합니다. 예를 들어:

• 벽에 테이프나 못을 박아 벽지가 찢어진 경우
• 아이가 벽을 낙서하거나 심하게 훼손한 경우
• 음식물이나 물건이 튀어 벽지가 심하게 오염된 경우

이런 경우는 임차인의 과실로 인해 손상이 발생했기 때문에, 세입자가 배상해야 합니다.

세입자가 배상해야 하는 경우 vs. 하지 않아도 되는 경우

햇빛이나 세월로 인한 변색	❌ (세입자 부담 없음)
가구를 오래 두어 생긴 벽지 눌림 자국	❌ (세입자 부담 없음)
아이가 낙서한 벽	✅ (세입자 배상)
벽에 못이나 못자국이 남은 경우	✅ (세입자 배상)
물건을 부딪혀 벽지가 찢어진 경우	✅ (세입자 배상)
습기로 인해 벽지가 들뜬 경우	❌ (세입자 부담 없음)

이처럼 단순한 생활 마모인지, 부주의로 인한 손상인지에 따라 배상 여부가 갈립니다. 만약 임대인과 세입자 간에 분쟁이 발생한다면, ‘임대차분쟁조정위원회’에서 조정을 신청할 수도 있습니다.

임대인이 과도한 복구 비용을 요구한다면 임대차분쟁조정위원회를 거쳐 분쟁 조정이 가능하며, 대부분의 판례를 보면 임대인의 요구보다는 절출안으로 조정되는게 사실입니다.

원상복구 비용, 얼마나 나올까?

만약 세입자가 배상해야 할 경우, 벽지 교체 비용이 얼마나 들까요? 일반적으로 도배 비용은 3.3㎡(1평)당 1.5만~3만 원 선입니다. 하지만 방 전체를 도배해야 할 경우 비용이 훨씬 커질 수 있습니다. 따라서 일부 손상된 부분만 부분 도배로 수리하는 것이 더 경제적일 수 있습니다.

또한, 임대인이 전체 도배를 요구할 경우 ‘감가상각’을 적용해야 합니다. 보통 벽지의 수명은 5~7년으로 보며, 오래된 벽지라면 전액을 세입자가 부담할 필요는 없습니다.(예를 들어 임대인이 도배 비용 150을 요구한다면 임대차 분쟁조정위원회를 거처 50%인 75만원만 배상하라는 판례가 있습니다.)

29평 아파트 전세 계약만료 도배 복구 비용 후기

2명의 아이를 키우는 집으로 3년이상을 거주하면서 도배 낙서나 찢김없이 쓰는것은 거의 불가능이라 생각합니다.

이번에 이사를 가면서 부동산과 집주인이와서 집안 상태를 꼼꼼히 체크 하셨고, 다행히 강마루 바닥의 경우 이사를 준비하며 보수제로 셀프로 복구를 해놓은 상태라 문제없이 넘어 갔으나 벽지의 경우 아이들의 낙서와 가구 재배치로 인한 찢김 등으로 전체적으로 안좋은 상태였습니다.

집주인과 부동산은 150만원의 전체 도배비를 요청했고 당시 분쟁위원회를 알고 있었지만 빨리 끝내고 싶은 마음으로 숨고 기준 최저가 견적후 그 그액 이상 요구시 분쟁위원회로 가겠다라고 하고 100만원에 협의를 봤습니다.

집주인의 요구를 다 들어줄 필요 없습니다. 집주인이 과하게 요구한다면 꼭 분쟁조정위원회를 알아 보시기 바랍니다.

 

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✅ 마무리: 세입자가 꼭 알아야 할 팁!

✔ 계약 만료 전에 벽지 상태를 미리 점검하세요.
✔ 부주의로 손상된 경우, 직접 수리하거나 보수 후 퇴거하는 것이 유리할 수 있습니다.
✔ 벽지가 오래된 경우 감가상각이 적용될 수 있으니, 임대인과 협의하세요.
✔ 분쟁 발생 시 ‘임대차분쟁조정위원회’를 활용하세요.

 

이처럼 전·월세 계약 만료 시 벽지 손상의 책임 여부는 ‘정상적인 마모인지, 부주의로 인한 훼손인지’에 따라 달라집니다. 계약 종료 전에 미리 확인하고 준비해 둔다면 불필요한 비용을 줄일 수 있습니다! 

 

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